SCI vs D\u00e9tention directe
Comparez la d\u00e9tention immobili\u00e8re via une SCI \u00e0 l'IS et en direct. Fiscalit\u00e9 locative, co\u00fbt de transmission et projection sur la dur\u00e9e.
Param\u00e8tres
Renseignez votre situation
Rendement brut : 4.8 %
Recommandation sur 15 ans
La SCI semble plus avantageuse
\u00c9conomie estim\u00e9e : 166 745,00 € en faveur de la SCI
Fiscalit\u00e9 locative annuelle
D\u00e9tention directe
SCI \u00e0 l'IS
Co\u00fbt de transmission
Donation aux 2 enfants (abattement 100 000 \u20ac par enfant)
D\u00e9tention directe
SCI (parts sociales)
\u00c9conomie transmission via SCI : 20 000,00 €
Tableau comparatif
| Crit\u00e8re | Direct | SCI \u00e0 l'IS |
|---|---|---|
| Fiscalité locative | IR 30 % + PS 17,2 % | IS 15 % / 25 % + amortissement |
| Déduction travaux/amortissement | Travaux uniquement (régime réel) | Amortissement du bien + travaux |
| Transmission | Valeur pleine | Décote 20 % sur parts |
| Plus-value à la revente | Abattement durée détention | Sur valeur nette comptable (IS) |
| Résidence principale | Exonération possible | Pas d’exonération |
| Gestion / formalisme | Simple | Comptabilité, AG, statuts |
| Flexibilité transmission | Donation indivision | Donation progressive de parts |
Projection cumul\u00e9e des imp\u00f4ts locatifs
\u00c9volution du cumul d'imp\u00f4ts sur les revenus locatifs (hors transmission)
Co\u00fbt total Direct (15 ans)
226 308,70 €
Imp\u00f4ts locatifs + transmission
Co\u00fbt total SCI (15 ans)
59 563,70 €
IS + transmission (parts d\u00e9cot\u00e9es)
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\u00c9conomie estim\u00e9e : 166 745,00 € sur 15 ans
SCI ou d\u00e9tention directe : comment choisir en 2026 ?
Le choix entre la cr\u00e9ation d'une SCI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re) et la d\u00e9tention directe d'un bien immobilier d\u00e9pend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs de transmission et de votre tranche marginale d'imposition. La SCI offre des avantages indiscutables en mati\u00e8re de transmission et de gestion, mais implique un formalisme et des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires.
La SCI \u00e0 l'IS (imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s) permet de d\u00e9duire l'amortissement du bien immobilier, r\u00e9duisant ainsi le b\u00e9n\u00e9fice imposable. Le taux r\u00e9duit d'IS de 15 % s'applique jusqu'\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fice, puis le taux normal de 25 % au-del\u00e0. Cette option est particuli\u00e8rement avantageuse pour les contribuables dans les tranches d'imposition \u00e9lev\u00e9es (30 % et plus).
Les avantages cl\u00e9s de chaque option
Détention directe
Simplicité de gestion, pas de formalisme. Exonération possible pour la résidence principale. Abattements pour durée de détention sur les plus-values (exonération totale d’IR après 22 ans, de PS après 30 ans). Idéale pour un bien unique détenu longtemps.
SCI à l’IS
Déduction de l’amortissement et des charges (taux effectif très bas). Transmission facilitée par donation progressive de parts avec décote de 20 %. Démembrement des parts possible. Idéale pour un patrimoine locatif à transmettre.
Fiscalité locative
En direct : revenus fonciers soumis à l’IR + PS (jusqu’à 62,2 % pour la tranche à 45 %). En SCI IS : amortissement déductible, taux de 15 %/25 %. L’écart est d’autant plus important que la TMI est élevée.
Transmission du patrimoine
En SCI, la décote de 20 % sur les parts et la possibilité de donner progressivement (tous les 15 ans) réduisent considérablement les droits. Le démembrement de parts optimise encore plus la fiscalité de la transmission.
Questions fr\u00e9quentes
Qu’est-ce qu’une SCI et à quoi sert-elle ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle facilite la transmission (donation progressive de parts), la gestion (un gérant désigné dans les statuts) et peut offrir des avantages fiscaux selon le régime choisi (IR ou IS).
Quelle est la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IR (impôt sur le revenu) est transparente fiscalement : les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés selon leur TMI + prélèvements sociaux. La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) permet de déduire l’amortissement du bien et les charges, réduisant l’impôt courant. En revanche, les plus-values à la revente sont calculées sur la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui peut générer un impôt plus élevé.
La SCI permet-elle de réduire les droits de succession ?
Oui, c’est l’un de ses principaux avantages. La donation de parts de SCI bénéficie d’une décote de 10 à 30 % (généralement 20 %) liée à l’illiquidité des parts. De plus, la donation peut se faire progressivement (tous les 15 ans) en profitant des abattements. Le démembrement des parts (nue-propriété/usufruit) optimise encore davantage la transmission.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
La SCI implique des coûts de création (statuts, immatriculation : 500 à 2 000 €) et des obligations annuelles (comptabilité, assemblée générale, déclaration fiscale). La SCI à l’IS ne peut pas bénéficier de l’exonération pour résidence principale ni des abattements pour durée de détention sur les plus-values. Enfin, la responsabilité des associés est illimitée (mais proportionnelle à leurs parts).
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